中经记者 石健 北京报道
城投通过专项债收储商品房已经进入实际操作阶段。
“目前普遍的收购价在8折左右，我们希望能尽量谈到7折，后续就有更大的利润空间。”杭州一家城投公司负责人对《中国经营报》记者表示。该公司正处于专项债发行的关键环节，而本次发债将用于当地商品房的收储工作。
近期，浙江省财政厅发布的《2025年浙江省政府专项债券（十三至二十期）信息披露文件》（以下简称《文件》）显示，此次专项债券的发行规模为552.67亿元，其中16.53亿元专项用于收购存量商品房。
记者注意到，随着专项债不断扩容，多地正在探索通过此类资金实现商品房的收储工作。多位地方国资人士认为，城投通过专项债收购存量商品房，有助于城投实现市场化运营。
明晰发行收益
去年10月，国新办新闻发布会明确提出，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房，以此来推动存量商品房去库存、促进房地产市场平稳较快发展。此后，各地开始陆续推进相关工作。
采访中，记者发现，多家城投公司在发行专项债之前，都进行了详细的调研并形成“专项债券项目收益与融资自求平衡财务评价报告”。在多位正在进行专项债发行的城投行业人士看来，只有经过前期的成本核算，才能实现最终的发债。
“价格合理之外，还需选好的‘标的’，收购的房地产项目周边配套设施较为齐全，人口密度较大，可收购体量与我区年度公租房配建任务相当，这些都是前期收购的标准。未来租赁对象重点为当地无房新市民、新青年群体，这样有助于推动产业人口导入、助力区域经济社会发展。”前述杭州城投公司负责人对记者表示。
如何平衡项目未来的收益与风险，是城投测算环节的关键。
记者得到的一份前述杭州某城投公司评估材料显示，收购商品房的项目总投资为4.23亿元，其中，项目资本金为政府财政统筹资金，总计2.93亿元。计划发行专项债券1.3亿元，专项债券付息130万元。
材料显示，该专项债券2025年计划发行1.3亿元，其中，首期发行1亿元，发行期限30年，预计年利率为2.6%，到期本息合计1.78亿元；二期发行3000万元，发行期限30年，预计年利率为2.6%，到期本息合计5340万元，项目债券到期本息总计2.314亿元，专项债采取每半年付息一次，到期一次性偿还本金，项目收益实现前，项目债券还本付息通过财政预算基金统筹安排。
对于业内而言，普遍关注项目收入来源有哪些？前述杭州城投公司负责人告诉记者，项目收入来源包括公租房出租、物业管理费、停车位出租收入。“在公租房部分，按照当地发改局及有关部门规定，公共租赁住房标准租金为10元/月/平方米。项目公租房住宅面积约4.8万平方米，预计运营期内，前两年出租率为70%、85%，第三年开始出租率维持在95%。项目租赁价格按平均每年增长3%计算。”
记者注意到，该城投公司列出的项目运营收入测算表显示，2026年，公租房出租收入为406.89万元，物业管理费为50.86万元，停车位出租收入为163.97万元，营运收入合计621.72万元。项目运营直至2055年，累计收入为3.98亿元。
该负责人表示，除了成本测算外，还需要测算项目预计产生的运营成本，包括工资及福利费、管理费用、物业管理支出、维护及管理费。“以物业管理支出为例，我们分析了2020年至2022年56家上市物业平均毛利率情况，本项目参考小型物业，按照平均毛利率为25%测算物业管理支出。”
根据专项债发行30年计算，截至2055年，运营成本累计为6360.41万元，最终收益测算为3.34亿元，项目收益对融资本息的覆盖倍数为1.45倍。在上述测算基础上，最终公司决定发行专项债，资金用以收购商品房。
不过，上述杭州城投公司负责人直言，公租房项目面临的风险之一是市场需求风险，具体表现为可能出现的房源空置风险。即在公租房项目运营过程中，由于多种因素的综合影响，导致市场对公租房的有效需求不足，使得部分或大量公租房房源无法按照预期及时出租给符合条件的租户，进而造成房屋空置，影响项目的运营效率和经济效益。
对此，记者注意到，浙江部分项目设立了专项债到期退出机制，在保障房运营期满后将通过逐步或一次性出售的方式进行退出。
发行规模或加大
2025年《政府工作报告》提出，拟安排新增地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。其中，“土地收储和收购存量商品房”对于楼市去库存有着积极意义。
中诚信国际研究院研究员闫彦明认为，本次浙江首发该类专项债，将为其他地区提供有益借鉴。后续看，用于收购存量商品房的专项债发行规模将持续增加，人口净流入多、经济活跃、专项债额度较多的京津冀、长三角、大湾区、成渝都市圈等区域发行规模或较大，部分三、四线城市也将获得较多额度，助力缓解房地产去库存压力，促进市场平稳发展。
不过，闫彦明提示，专项债收购存量商品房仍面临诸多难点，且在房地产尚未实质企稳的背景下，该类专项债收益或存在不确定性。
《文件》显示，2025年浙江省政府专项债券（十三至二十期）发行总额为552.67亿元。其中，湖州发行规模最大。
对此，有业内人士告诉记者，这或许与三、四线城市商品房去化难度相对较大有关。从资金来源看，湖州市4个项目收储资金来源均仅使用专项债，其余3个地市均为“财政预算安排+专项债”模式，同时有部分项目后续仍有专项债融资计划。
在多位地方国资人士看来，此次浙江试水专项债收购商品房，为业内提供了一定的参考，但是总体来看，规模仍较小，未来如果实现扩容，将有助于纾困一些区域房地产风险。
对此，闫彦明建议，后续可继续优化收购存量商品房相关细则，加大中央对收储的支持力度。后续看，可继续优化收购存量商品房相关细则，加大中央对收储的支持力度。“资金来源方面，建议由中央和地方共同承担收储成本，可由中央主导商品房收储，通过发行国债或者特别国债丰富资金来源，既能够降低资本成本、提升项目盈利空间，也能够统筹规划商品房收储工作。收储用途方面，除了用于保障房出租或配售，还可向老年人和青年人倾斜，用于长租公寓、人才公寓、养老公寓等，并适度降低或取消申请门槛，既能够提升项目收益率，也能够解决民生问题。政策实施方面，可按照‘以需定购’的原则，优先做好市场调研，再实际推进收储工作，同时‘因楼施策’，根据存量商品房的位置、楼龄、周边配套等采取不同的措施，提高收储精准性。”
（编辑：李晖 审核：何莎莎 校对：张国刚）
